Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Хостелы в нежилых помещениях МКД». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
До 1 октября 2019 года предприниматели пользовались возможностью открывать гостиничные заведения в многоквартирных домах, выкупая квартиры на этаже или заключая договора аренды с собственником. Такое положение устраивало клиентов и собственников хостелов. Негативная реакция жильцов в подъездах домов на шум, грязь, и запрос, законно ли открыть хостел в квартире, получили отклик у законодателей.
Финальный список документов
Будьте проактивны: собирайте и проверяйте список документов заранее, не дожидаясь вопросов и дополнений государственных служб. Проверьте, чтобы у вас были:
- Договор на аренду помещения или документы на право собственности;
- Свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
- Свидетельство об уплате налогов и постановке предприятия на учет в ИФНС;
- Заключение пожарной инспекции о соответствии помещения требованиям противопожарной безопасности;
- Разрешительная документация от СЭС;
- Журналы уборки помещений, учета дезсредств и дезинфекции;
- Санитарные книжки для всех сотрудников;
- Внутренние документы: Приказы по ТБ и ППБ, приказ о назначении ответственного лица за ППБ; правила и распорядок хостела; должностные обязанности для сотрудников; инструкции поведения в чрезвычайных обстоятельствах (пожар, порыв системы отопления, водоснабжения);
- Документы в уголке потребителя.
Оборудование и мебель
По требованиям к помещению, хостел должен быть уютным, поэтому надо заранее выполнить косметический ремонт, а затем заняться его обустройством. Для этого требуется приобретение:
- 2-ярусных кроватей;
- диванов;
- пуфиков (кресел);
- тумб;
- шкафов;
- кухонного гарнитура;
- обеденного стола;
- стульев для кухни;
- сушилок.
Важное значение имеет приобретение кроватей, так как основной услугой хостела является обеспечение здорового сна. Нужны качественные 2-этажные кровати и ортопедические матрасы. Необходимо постельное белье и подушки. Кроме мебели требуется покупка:
- холодильника;
- микроволновой печи;
- плиты;
- чайника;
- стиральной машины;
- фена;
- утюга с гладильной доской;
- пылесоса;
- 2 ноутбуков (один нужен администратору, а второй покупается для постояльцев);
- развлекательного оборудования – плазменного телевизора, приставки, настольных игр;
- системы охраны – пожарной сигнализации, видеонаблюдения;
- сейфовых ячеек.
В кухню потребуется посуда для приготовления и подачи пищи. Все это необходимо обязательно включить в бизнес-план хостела.
Хостелы –это туристический бизнес, поэтому необходима грамотная реклама. Бизнесмен может использовать несколько маркетинговых инструментов:
- Сайт. Этот ресурс обязателен, чтобы клиенты могли узнать про условия хостела, прайс, отзывы. Сайт необходимо правильно рекламировать. Для этого желательно заказать продвижение у хорошего SEO-специалиста.
- Реклама в Сети. Можно создать рекламные баннеры на разных сайтах, которые касаются развлечений и туризма.
- Страницы в социальных сетях. Необходимо открыть страницу в «ВКонтакте», «Одноклассниках», «Инстаграме» и других соц. сетях. Информация должна постоянно обновляться. Еще надо постоянно добавлять фотографии, акции и розыгрыши.
- Сети онлайн-бронирования. В Интернете есть много сайтов по поиску временного жилья. С данных ресурсов обычно поступает около 90 % клиентов. Лучше работать с такими ресурсами, как Booking, TripAdvisor, Airbnb.
- Взаимодействие с образовательными учреждениями. Студенты при путешествиях и разъездах останавливаются в хостелах, поэтому необходимо поддерживать связь с данными организациями.
- Работа с туристическими компаниями. С ними заключается договор о сотрудничестве, по которому им выделяется некоторая часть выручки от привлеченного клиента.
Сколько нужно вложить на старте
Чтобы приблизительно рассчитать какой объём капитала потребуется для открытия хостела, необходимо отталкиваться от планируемой площади. Самое дорогое — помещение.
Сильно разные цифры будут для помещения в собственности и арендного, для переоборудования и для полноценного ремонта. Всегда стоит закладывать на непредвиденные расходы 20% от сметы.
Для примера возьмем организацию мини-гостиницы с демократичными ценами.
- Обустройство (оборудование + мебель) = 20 тысяч на 1 гостя
- Реклама = 50 тыс.руб.
- Регистрация бизнеса и оформление бумаг (зависит от региона)
- Если необходим ремонт 15 тыс. за м2
- Зарплата персонала на 3 месяца
- Сложив сумму вышеперечисленного отнимаем непредвиденные расходы получаем в итоге цифру начального капитала для старта бюджетного хостела.
Сколько стоит открыть хостел?
Итак, сколько стоит вложить средств, чтобы открыть хостел? Приведем примерную смету.
- Аренда помещения, ремонт, перепланировка — 2 млн. р.
- Приобретение оборудования и предметов меблировки — 1 млн. р.
- Годовой фонд оплаты труда — 1,2 млн. р.
- Расходные материалы — 200 тыс. р.
- Расходы на рекламу и продвижение — 100 тыс. р.
- Резерв на непредвиденные расходы — 100 тыс. р.
Итого. Сколько стоит открыть хостел — 4,6 млн. р. в год. Вернуть эти инвестиции возможно за 1,5–2 года. Если подходить к вопросу экономно, можно сократить сумму стартового капитала примерно на треть, и тем самым уменьшить период окупаемости.
Оценить затраты на конкретно ваш проект позволит бизнес-план. Есть 3 подхода к его формированию. Разработать его можно:
- самостоятельно, ориентируясь на примеры в сети;
- скачать готовый финансовый план;
- заказать разработку плана в специализированной компании.
Строительство на участке и ИЖС
Можно ли человеку самостоятельно построить гостиницу, если у него есть свой участок, являющийся объектом земель ИЖС и будет ли такое строительство законным?
Вообще, как и в случае с квартирой, достаточно прямых и доказательных указаний того, можно или нет использовать земельный надел в подобных целях. А отсутствие прямых доказательств разрешения или запрета порождает собой возможность у людей злоупотреблять своими правами. При этом злоупотреблять правами могут как владельцы таких участков, так и местные власти в случае выдачи предписания о сносе объектов.
Земельный участок является особенным видом имущества, ведь у его владельца есть возможность владеть, а также использовать и распоряжаться судьбой участка, но у некоторыми ограничениями. Ограничения касаются, прежде всего, необходимостью сохранить некоторые качества участка.
В частности, стоит выделить несколько важных моментов. К примеру, в том случае, если участок был выделен и предоставлен владельцу, являясь при этом частью состава земель в пределах населенного пункта, то здесь будет немного иная ситуация.
Допустимое применение и использование земельной территории в границах предоставленного владельцу участка определяется одним важным документом, а именно градостроительным регламентом. Согласно градостроительному регламенту, поселение может быть поделено на несколько зон:
- общественно-деловая;
- жилая;
- рекреационная;
- с/х;
- производственная;
- инженерная;
- военная;
- земли спец.назначения.
Почему не ограничивают въезд для мигрантов
История современной Российской Федерации начинается с развала СССР. СССР был таким интересным территориальным образованием, в котором можно было легко родиться. И в нем же умереть. СССР рассматривал себя, как универсальную систему. Да, в СССР было огромное количество проблем. Которые приходилось решать довольно противоречивыми способами.
Ну, например, воровать технологии. Так как другой мир. Мир других стран, не очень и спешил делиться с СССР технологиями. Внутри же, все держалось на том. Что люди, другой жизни не видели. Не могли увидеть по определению. Потому что покинуть страну, для большинства, было невозможно. Дело не в капстранах, которые не пускали к себе. Дело в СССР, который никуда не выпускал своих граждан, по умолчанию. Такова ирония. Сегодня, мы наблюдаем несколько иную тенденцию. Теперь нас, не хотят особо пускать к себе. Бывшие соседи. Которые, пускали.
Ну а назвал СССР, привёл к созданию большого количества новых государств. Не все эти государства, справились с задачей. По созданию собственной страны. Уровень жизни там начал стремительно падать. Оттуда поехали мигранты.
Какие нужны документы для открытия хостела в нежилом помещении? Для этого требуется:
- Договор аренды, заключенный с собственником помещения. Еще это может быть документ о праве собственности. При аренде помещения под хостел или своем объекте организация бизнеса будет одинаковая.
- Заключение СЭС. Чтобы его получить, требуется соответствие требованиям разделов, которые относятся к организации и работы мини-гостиницы, которые есть в документах – СанПиН 2.1.2.2645-10, СП 54.13330.2011.
- Заключение пожарной службы. Чтобы его оформить, необходимо соответствие требованиям ФЗ №123 от 22.08.2008. Важно следовать данному закону. Хостел в жилом помещении и в нежилом объекте перед открытием обязательно проверяется.
- Договор с фирмой, предоставляющей услуги по вывозу мусора.
Как организовать хостел в нежилом помещении? Необходимо нанять следующих специалистов:
- Два администратора. Они работают по сменам, круглосуточно принимают заказы, размещают постояльцев, принимают оплату. Эти сотрудники ответственны за комфорт. Желательно, чтобы они знали английский язык.
- Горничная. Когда заведение небольшое, ее нанимают на неполный рабочий день. Кроме уборки данный специалист будет покупать расходные материалы для хостела. Если заведение крупное — вероятно, потребуются 2-3 горничные.
- Бухгалтер. Этого специалиста можно нанять на полставки. Некоторая часть работы может осуществляться самостоятельно, что экономит средства на зарплату сотрудникам.
Потребность рынка: нужны ли России хостелы?
Основатель сети популярных хостелов «Достоевский» Е. Гришаков первое молодежное общежитие открыл в родном Новосибирске после анализа рынка: Новосибирск – третий по численности населения город в России, здесь много платежеспособных потенциальных клиентов, близко Китай – возможность низкобюджетного товарооборота и налаживания связей с иностранными гостями. Результат – открытие двух собственных хостелов и создание франшизы «Достоевский» для начинающих хостельеров (по материалам интервью Е. Гришакова «Forbs»).
Согласно исследованиям «Яндекса», с лета 2014 г. россияне стали делать в поисковике в 1,5 раза меньше запросов по теме «туризм», что свидетельствует о желании сэкономить на поездках. Зато возросло число запросов по самостоятельной организации путешествий. В частности, на 22 % чаще стали искать информацию о хостелах, в то время как частота запроса «лучший отель» уменьшилась на 17 %.
В целом, предпосылками для развития малых средств размещения (МСР), к которым относятся хостелы, являются
- закрытие традиционно популярных маршрутов для отдыха россиян (Турция, Египет)
- участие в Чемпионате мира по футболу 2018 года
- «мода на хостелы»: молодых туристов привлекает особая атмосфера общения со сверстниками, в том числе прибывшими из других стран.
Если вы отважились переделать свои кровные квадратные метры в хостел для туристов, будьте готовы произвести ряд изменений. Главный момент: теперь ваша квартира будет предназначена для проживания большого количества людей. Например, для двушки нормой являются 10-15 гостей в хостеле.
Итак, вам понадобится:
- Сделать перепланировку. Однозначно, что при старых условиях в помещении не поместиться такое большое количество людей. Это значит, что вам придётся капитально перестроить всю квартиру из расчёта, что на одного гостя должно приходится хотя бы 5 квадратных метров жилой площади. Чем больше, тем комфортабельнее и дороже ваше общежитие.
- Грамотно всё оформить. Помимо практичности, хостел должен быть соответствующего дизайна. Поскольку большинство потенциальных постояльцев – молодые люди, студенты, то оформлению должно быть ярким, креативным; необычные дизайнерские решения приветствуются.
- Закупить новую мебель. Очевидно, что хотя бы по кровати на человека. Хостел подразумевает под собой в первую очередь койко-место. Но это минимум. Помимо кроватей потребуются тумбочки, столики, новая мебель на кухне (которая должна быть переоборудована в столовую).
- Позаботиться о качестве коммуникаций. Если вы, проживая в своей бывшей частной квартире, как-то обходились старым душем с еле идущей горячей водой и одной розеткой на всю комнату, то вашим гостям такие “домашние” условия вряд ли будут по душе. Хотя бы по розетке на койко-место и адекватная сантехника в вашем заведении должны присутствовать.
Готовый хостел как альтернативное решение
Открытие хостела с нуля — достаточно хлопотное дело. В четкий алгоритм действий всегда вмешиваются какие-то обстоятельства, тормозящие процесс. И даже после прохождения всех кругов бюрократического ада нет гарантии, что хостел получит все разрешительные документы и сможет работать. Для бюджета и нервной системы зачастую полезнее покупка хостела, который уже является функционирующим бизнесом. В этом случае вы получаете полностью оборудованное помещение, всю разрешительную документацию, налаженные бизнес-процессы и заведение, которое уже создало себе положительную репутацию и заработало доверие посетителей.
Мы собрали все статьи о хостелах, которые будут вам полезны.
- Что такое хостел
- Закон о запрете хостелов
- Классификация хостелов
Нежилые помещения под хостел — закон о хостелах
Хостелы появились в России сравнительно недавно. Пришедшие к нам из Европы, они долгое время вовсе не были подчинены отдельному регламенту, защищающему безопасность и комфорт как самих постояльцев, так и невольных соседей квартирных хостелов в жилых домах. Число хостелов росло бесконтрольно. Где-то они были зарегистрированы как мини-отели, а многие вообще вынуждены были работать “в тени”.
Наконец, в 2014 году, в правительстве отреагировали и признали хостел самостоятельным видом бюджетного гостиничного жилья, выпустив единый ГОСТ для хостелов. Изначальный закон устанавливал формальные вольные нормативы и, по сути, не решал проблему хостелов в многоквартирных домах, набивших оскомину простым гражданам, вынужденным соседствовать с такими общежитиями. Откликнувшись на их просьбы, два года спустя, был разработан и внедрён пакет поправок, навсегда закрывающий конфликт между владельцами хостелов и их соседями.
Шаг 2. Подбор помещения
В самом начале стоит обратить внимание на один из самых важных законов, который регулирует выбранную сферу. Государственная дума приняла закон, который запрещает организовывать в жилых домах и квартирах хостелы или предлагать аналогичные гостиничные услуги.
Сделать это можно только если вы переведете помещение в статус нежилого, зарегистрировав и подписав необходимые бумаги. Более того, вы не имеете право открывать хостел, например, на этаже, который сверху и снизу окружен жилыми квартирами. Однако если под вами будут уже нежилые помещения, то проблем не возникнет, и вы сможете зарегистрировать хостел без нарушения всех правил.
Рустам Аюпов, владелец хостела, делиться статистикой в своем бизнесе: после введения в силу этого закона, у него закрылось более 10 хостелов в разных городах России. Следовательно, можно не сильно переживать по поводу растущей конкуренции, так как законодательные правки заметно просеили данную отрасль.
Документы важны, но сначала ищем помещение
Решите вопрос с помещением еще до регистрации в качестве ИП или юридического лица. Это позволит значительно сэкономить.
Дело в том, что после регистрации необходимо регулярно уплачивать страховые взносы в Пенсионный фонд. И это не зависит от того, начали ли вы уже свою деятельность или все еще решаете организационные вопросы. Поэтому начните именно с выбора помещения, чтобы после регистрации максимально быстро открыть хостел и не платить все социальные взносы из своего кармана.
При выборе помещения следует помнить, что хостелы не могут располагаться в цокольных и подвальных помещениях. Без исключений. Такое требование выдвигается Санитарными правилами и нормами. Также здание должно отвечать требованиям пожарной безопасности.
Не забудьте, что хороший хостел должен ставить на миграционный учет своих посетителей. Убедитесь, что хозяева помещения (при условии, что вы его арендуете) дадут на это свое согласие.
В последнее время не утихает скандал вокруг закона о запрете на размещение хостелов в жилых домах. Если рассмотрение закона не перенесут в очередной раз, то судьба его решится до конца этого года. Пока неизвестно, будет ли закон принят, поскольку в правительстве имеются как сторонники, так и противники этого запрета. Но на всякий случай присматривайтесь к помещениям нежилого фонда.
Нашли идеальное помещение? Прекрасно. Если оно у вас в собственности, тогда сразу переходите к следующему пункту и разбираетесь с нормативными документами для своего хостела. Если же вы собираетесь арендовать недвижимость под хостел, то самое время заключить договор аренды. Убедитесь, что в тексте договора прописаны все нюансы и у вас есть право оказывать на арендуемой площади услуги размещения гостей. Подписывайте договор на максимально длительный срок или же обсудите с арендатором возможность продления договора в будущем.
Договор аренды или же документальное подтверждение прав на собственность всегда должны быть под рукой, чтобы избежать проблем с правоохранительными органами.
Бизнес-план хостела учитывает затраты (единоразовые и постоянные) и ожидаемые доходы. Соотношение затрат и доходов позволит вычислить выгоду инвестиций в хостел и срок окупаемости вложений инвестора.
Единоразовые расходы:
- затраты на покупку помещения (если оно приобретается в собственность),
- затраты на ремонт и перепланировку,
- покупка мебели и оборудования,
- затраты на оформление документов.
Постоянные расходы:
- стоимость аренды (для арендуемых помещений),
- коммунальные платежи,
- заработная плата сотрудников, в том числе на аутсорсинге (уборщицы, бухгалтер),
- расходы на рекламу,
- расходные материалы и другие расходы.